深圳东部又将巨变！万亿产业集群+一批世界级城市标杆来了！
9月8日下午，市长陈如桂主持召开市重点区域开发建设总指挥部第十三次会议暨重大项目调度会议。会议审议通过了《深圳市重点区域规划建设设计指引导则》《深圳市重点区域建设工程设计导则》等文件。这意味着重点区域、重大项目建设要提速提质提效了。会议甚至指出：要全面加快重大项目开工、建设、竣工，进一步加大投资力度，进一步提高审批效率，推动重大项目早日建成、早日投产、早日使用，发挥重大项目对城市建设和经济发展的牵引作用。
值得一提的是，光明科学城核心区、九龙山智能科技城被纳入深圳市重点区域加快开发。此前深圳已有重点区域17个，其中平湖金融与现代服务业基地和坂雪岗科技城将进行整合，加上此次新增的两个区域，深圳市重点区域数量达到18个。
经深圳地产号梳理后发现：深圳东部又将发生巨变！
龙岗目前拥有3个市级重点区域，除了原有的国际低碳城外，坂雪岗科技城、大运新城定位提升。其中，坂雪岗科技城整合平湖金融与现代服务业基地，打造世界级电子信息产业集群承载区。
坂雪岗科技城将从“核心区-承载区-联动区”三圈层构建区域协同发展格局，联动平湖北部新城、吉华甘坑新镇、南湾云创小镇等周边重点区域以及龙华东、光明科学城及临深片区，构建更完整、更安全、更高效的电子信息产业链条，形成“巨头引领+链网协同+孵化创新”的多层次生态，推动区域发展能级跃升。
▲坂雪岗科技城效果图
大运新城将形成“一主两副，三心两轴”的整体发展框架，将被建设成为文体辉映、智产融合、往来便捷的深圳高水平“城市新客厅”，充满人文与生态魅力的深圳东部中心核心区。
于是，我们清晰看到龙岗正在推进的区域协调发展战略是：西片区以坂雪岗科技城为核心、东片区以大运新城为核心的 “双核引领、多轮驱动”发展格局。
▲龙岗“双核引领、多轮驱动”示意图
而现在，情况又生变化，至少是“3+9”重点区域格局已经形成。龙岗“双核”片区定位提升，将强势拉动深圳东部中心——龙岗城市全面升级。
一
科技+交通巨变：坂雪岗科技城扩容
坂雪岗科技城整合平湖金融与现代服务业基地，是一个惊人的变化。这变化的背景，应该是以华为产业链强大的拉动市场的结果。
坂雪岗科技城定位为世界级电子信息产业集群承载区。在当前高站位和高目标下，龙岗区提出对标美国硅谷101公路东段走廊和韩国京畿道三星数字谷两大世界级产业集群，以坂雪岗科技城为核心，向平湖、吉华、南湾等周边重点区域拓展空间；从“核心区-承载区-联动区”三圈层构建区域协同发展格局；整体统筹产业、空间、交通、品质、机制五个方面，带动区域发展能级跃升。
核心区以坂雪岗科技城为核心，承担高端研发与设计功能，打造产业创新主阵地，重点提升城市品质，增加优质配套，塑造更具竞争力的科技都市区。
承载区向平湖北部新城、吉华甘坑新镇、南湾云创小镇等周边重点区域扩围，通过片区联动发展，构建电子信息产业集群承载区，重点挖掘连片产业空间，统一战略、整体规划、系统提升。
联动区则以承载区向外围辐射，联动龙华东、光明科学城及临深片区，错位协同、高效协作，形成优势互补的区域联动格局，重点加强轨网联系，聚集广域资源。
2019年坂雪岗片区电子信息产业集群营收总额0.8万亿元，约占全球市场规模的3.2%。从集群规模、优势领域、龙头企业、自主创新能力等多个角度来看，该片区已具备打造世界级电子信息产业集群的基础。预计2025年，片区ICT产值达1万亿，工业增加值3600亿元，年均增速6%。
龙岗区政府也致力巩固和提升龙头企业引领作用，打造一批ICT、电子元器件等产业集聚基地。围绕龙头企业产业链，大力引进上下游配套项目，推进关键产业补链、强链、稳链。积极争取鲲鹏产业示范区相关项目落户，筹建鲲鹏产业联盟，构建鲲鹏产业链生态。引导鸿蒙生态伙伴在坂雪岗科技城及周边集聚，支持鸿蒙生态发展壮大。完善生产性配套服务，加快推进IC测试验证工程技术中心和IC设计龙岗服务平台建设。
▲坂雪岗科技城作为“广深科技创新走廊”的核心节点、粤港澳大湾区重要战略“要塞”，也是深圳5G重点发展片区。
就在7月28日，深圳首个工业互联网创新中心——华为（龙岗）工业互联网创新中心落地，是华为与龙岗区在数字化转型和产业创新应用合作上的重要里程碑，将助力龙岗工业企业数字化转型和创新发展，助推龙岗向“产业强区”迈进。>>龙岗+华为宣布：深圳首个工业互联网创新中心落地！
随着深圳进入5G时代，新一轮科技革命正在酝酿，这也必将带来城市的升级及区域扩容。而坂雪岗科技城整合平湖金融与现代服务业基地，可谓是顺势而为。
另一个重要的原因，在两大重点区域整合之际，8月18日，深圳地铁10号线的开通，把坂田与平湖连接起来了！
>>深圳地铁6、10号线开通，光明平湖沸腾！四期3、11、13、20号线开工！附2020版深圳地铁运营线路图
不得不说，轨道交通的改变，也是城市融合的开始！
二
两条地铁规划：
让国际低碳城、大运新城、龙岗中心城
联系更紧密
接下来，龙岗的区域变化仍然与地铁相关，比如3号线四期。
2020年4月10日，国家发改委批复《深圳市城市轨道交通第四期建设规划调整(2017-2022)》9条线路（10个项目）被最终确定，路线总长约75.93公里，设站48座其中包括了3号线四期双龙站到坪地六联站的7个地铁站。
3号线四期工程调整为地下敷设方式，线路长度9.35公里，（地下线7.42公里、地上线1.93公里）在坪地设有坪西站、低碳城站、白石塘站、富坪站、坪地六联站，采用B型车6辆编组，建设工期5年。
据3号线四期环境影响评价报告书征求意见稿透露：由3号线已运营的双龙站引出，上跨双龙立交，折向龙岗大道路中高架敷设；在规划龙平路交叉口设置梨园站；上跨龙岗河后，在新城路交叉口设置新生站，与规划21号线换乘。
如果从建地铁就是建城市的角度看，随着3号线四期建成，龙岗的另外两大重点区域——国际低碳城和大运新城也连起来了！再加上中间还有龙岗中心城，未来深圳东部的又一核是不可忽视的。
当然，还有目前轨道交通21号线，都已纳入五期规划。21号线从前海，途经科技园、西丽大学城、龙华民治、布吉、大运新城，到坪地。弥补了科技园北区盲区，也为民治、布吉、龙岗等地带来了便利，开通后大大缩短通勤时间，减少换乘。
轨道21号线承担东部龙岗中心与前海、南山的快速联系功能。线路起于前海妈湾保税区，串联前海自贸区、前海中心、南山科技园、西丽大学城、民治、布吉、大运新城、龙城北枢纽、国际低碳城，终至坪地，线路全长62.7公里。坪地至坪山高新区为规划研究线路，线路长9公里。
未来，轨道21号线的到来，将又一次使深圳东部国际低碳城、大运新城、龙岗中心城联系更加紧密！
三
龙岗将进入高铁时代：
东部高铁新城腾空出世！
一直以来，龙岗人对高铁念念不忘。
目前，福田有福田枢纽，高铁直通；龙华有深圳北站枢纽，宝安有机场，有港口。龙岗恰恰缺乏这样的战略措施。于是有区人大代表提议：打破龙岗交通瓶颈，将高铁引入龙岗大运枢纽。在2019年龙岗两会的代表们认为，龙岗作为深圳的产业大区、行政大区、人口大区，以大运新城城市新客厅规划和大运枢纽改造为契机，将高铁引入龙岗大运枢纽，建设宝龙高铁新城，打造高水平东部中心势在必行。
其实东部已有一个高铁——坪山站，如何借势？龙岗区很快对这个提案有了跟进，并全力推动东部高铁新城规划研究。据悉，很快，龙岗一个全新的东部高铁新城项目总体思路来了！
据了解，东部高铁新城面积约12.7平方公里，将在规划统筹上形成“综合规划+开发方案”的“统筹实施方案”，形成“综合服务区+产业发展带” 的结构。近期公开信息显示：此次规划研究范围主要包括同乐、同心社区及宝龙东工业区，面积约7.3平方公里，毗邻惠州、东莞，处于深莞惠都市圈关键区位，与厦深铁路坪山站紧密接壤。
值得关注的是，龙岗区政府正在推动东部高铁新城上升为市级战略区域。这也将是深圳东部的又一大变数。
仔细看，因为有了高铁新城，龙岗将加快东西片区融合，华为的效应将进一步向高铁新城延伸。实际上，以坂雪岗科技城为龙岗西核心，已开始辐射带动平湖、布吉、吉华、坂田、南湾五个街道高质量发展。
8月3日，国家发展改革委批复粤港澳大湾区城际铁路建设规划，同意在粤港澳大湾区有序实施一批城际铁路项目。其中，涉及深圳的城际线路有5条，与龙岗相关的有两条，分别为深惠城际、塘厦至龙岗城际。
>>国家批复！大湾区猛投4741亿建13条城际铁路，深圳5条途经8区即将爆发
目前除深汕高铁外，深惠城际、深大城际也在开展前期研究并力争启动建设。
6月8日，中铁工程设计咨询集团有限公司发布了《深惠城际铁路工程社会稳定风险分析公众参与公示》，6月9日、6月10日，深圳市城市交通规划设计研究中心股份有限公司分别发布了《关于深圳至大亚湾城际铁路工程可行性研究社会稳定分析专题研究的公示》《新建深圳至深汕合作区铁路工程社会稳定风险分析公众参与信息公示》，三份公示首次曝光了深惠、深大、深汕城际的站点。
其中，深惠城际前保至坪地段正线长度58.809公里，设站11座，均为地下站，其中深圳市设站10座（前保、怡海、鲤鱼门、西丽、深圳北、五和、平湖、大运北、龙城、坪地），5座在龙岗境内，东莞市1座（凤岗）。
深大城际全线拟设13座车站，其中深圳市境内10座（T4枢纽、机场东、九围、罗租、龙胜、五和、白泥坑、大运、坪山、聚龙），3座在龙岗境内。
正在走进高铁时代的龙岗，必将在深圳东部再造一个深圳！深圳第三级指日可待。
当然，关心龙岗交通的朋友，可以关注深圳梦曾经发布的文章：深圳东进2020蓝图曝光！10大交通枢纽+5条轨道+8条高快速路要来了
四
龙岗正在巨变：
一批世界级城市标杆出现！
从重点发展区域上来看，位于中轴的坂雪岗科技城，因为华为的拉动正在放大世界级电子信息产业集群承载区的影响力。而另一核的大运新城，随着500亿世茂深圳深港国际中心的启动、国际大学园陆续建成、大运综合交通枢纽建设，以及早期大运体育场馆、及周边产业、生活配套持续完善，龙岗城市会客厅也日益清晰。
从提升城区发展能级上，“提质提效”后的大运新城一方面将充分发挥香港中文大学（深圳）等高等院校、深港国际中心等重大项目及战略平台的纽带作用，高效推动深港两地协同发展，实现深港两地科创资源汇聚和转化；另一方面将利用深圳国际大学园创新智核优势，承接国际大学园外溢的科技研发功能，更好打造大运AI小镇、大运软件小镇等百亿级AI产业集群及嶂背工业区、长江埔工业区、山塘工业区等一系列连片产业升级空间和城市发展战略区域，实现产、学、研的一体化、均衡化、全面化发展。
▲世茂深港国际中心
同时，大运南片区龙岗河两岸及周边正在谋划的深圳东部大剧院、国家级博物馆分馆等文化设施与龙飞大道沿线及周边的大运中心、深圳露台等系列高端文体设施“Y”字串联，形成19公里文化飘带，将有力支撑大运新城作为全市国际文体活动交流中心的功能定位。
值得一提的是，2020年龙岗大运新城主客厅“中部活力客厅”的重要配套国际竞赛定标第一名“深圳露台”的惊现面世，这一个史无前例的新城中心梦想将成为世界级的国际“网红”打卡地！>>深圳40周年再传利好！一个史无前例的新城中心蓝图曝“露”！
▲深圳露台。©MVRDV建筑事务所
大运枢纽四线交汇（轨道3、14、16、33号线）形成的辐射效应将带动大运南片区快速发展，形成商务商业、居住服务、产业研发的圈层式功能布局，实现与市中心区、深圳都市圈、粤港澳大湾区交通组团的互联互通。
按照大运新城提质提效方案，未来的大运新城将深度完善城市功能，建设成为文体辉映、智产融合、往来便捷的深圳高水平“城市新客厅”，充满人文与生态魅力的深圳东部中心核心区。
作为国家级低碳发展示范区的国际低碳城，一直以来受制于交通，仍需要加大投入，加快建设。坪地的国际低碳城于2012年8月落地开建，投入5000亿元启动，致力于打造一个“中国硅谷之城”，着力打造航空航天、新能源、生命健康等高能效低消耗尖端产业链。其规划约53平方公里，被业界评价为相当于前海自贸区+南山科技园之和的两倍，可见市场对此期望有多高。
值得一提的是，2020年国际低碳城开始发力，一批优秀的标杆性项目已经出现。
国际低碳城文化会议中心：6月30日，总投资逾60.47亿元的国际低碳城文化会议中心项目正式开工。国际低碳城文化会议中心项目位于龙岗区坪地街道，是深圳市和龙岗区2020年度重大项目，由华侨城深东集团与龙岗区城投集团组建合资项目公司——深圳华侨城城投低碳园区发展有限公司开发建设，建筑面积35.33万平方米。
▲国际低碳城文化会议中心效果图
▲坪西创新广场项目效果图
据了解——国际低碳城坪西片区土地整备利益统筹项目位于国际低碳城拓展区，是释放空间资源，促进产业发展，推动社区转型的重要试点。此次率先启动建设的坪西创新广场项目占地2.3万㎡，总建筑面积约13万㎡，距地铁3号线坪西路站约500米，功能涵盖研发用房、宿舍、商业等，沿坪西中路布局研发塔楼，裙房进行模块化的搭接、组合，形成错落有致的空间。为周边地区提供便利的配套服务。
龙岗高中园：据招标公告显示，龙岗高中园落地坪地街道，总投资22.8亿元，建安费为19.38亿元。龙岗高中园总用地面积约19.6万平方米，预留约3万平方米用于建设民办高中，其余用地建设3所54班公办高中。高中总班数162个，将提供学位8100个。
此外，另外一所高中也值得关注！
深圳科学高中拜仁足球学校：2019年11月7日，深圳科学高中拜仁足球学校在龙岗区新生社区隆重举行奠基仪式。深圳科学高中分校选址位于龙岗街道新生社区，紧邻龙岗大道南侧，处于国际低碳片区范围内，总占地面积175400m²。教学生活区主要包括教学中心、足球中心、住宿中心等；训练区主要包括5块11人制足球场、7块7人制足球场及4块5人制足球场。
▲深圳科学高中拜仁足球学校
据悉，巴州的拜仁慕尼黑足球俱乐部闻名世界，曾创纪录地赢得29次德国足球顶级联赛冠军及19次德国杯冠军，是世界上最成功的足球俱乐部之一。深圳科学高中是我市新办的一所优质高中，科高发展快速，已经成为深圳市十大优秀高中，深受深圳市民欢迎。相信拜仁与科高合作一定能够办出一所有影响的足球特色学校！
国际健康城：不仅如此，在国际低碳片区范围中，还有一个重大项目落户！130亿的深圳智慧医疗国际健康城来了！
国际健康城位于深圳东进发展核心区，建筑面积近60万平方米，总投资130亿元人民币，是全国首家利用城市更新土地开展中日合作发展大健康产业的项目，连续8年被深圳市发改委列入重大建设项目，并被CNMIA评估作为“国际医疗健康合作示范基地”进行重点项目扶持。
国际健康城以大健康为主题，以创新的“智慧引领、产城融合、医疗国际化、健康社区化”的产业模式，建立三大特色板块：国际医疗人才培训学院、慢病管理研究中心、国际医疗健康服务平台。通过5G技术和互联网医疗的引入，把人、物、生命与健康信息智能关联，实现6大核心布局，包括：一站式智慧体检中心、国际医疗会诊中心、国际医疗转介中心、国际健康管理中心、国际诊所联合体、高端颐养中心。是一个集健康管理、生活居住、商务办公、文化旅游、休闲购物于一体的新兴产业综合体，建设成为可供复制的"一站式城市健康生活社区范本"。
在看了深圳东部的一些标杆项目之后，我对业内朋友说，以国际低碳城为目的地，深圳越东进，越健康。特别是一家叫今日国际的公司打造的国际健康城尤其出彩，尤其是经历过2020年的疫情之后，健康成为大家追逐的风尚，足显这家公司超前布局的眼光。这不仅是深圳首个健康综合体，也是世界级的国际大健康产业相融合的不多见的粤港澳大湾区一站式城市健康生活中心。
五
投资洼地效应已出现
未来五年将进入黄金期
综上所述，我从深圳市重点发展区域与交通变化总结下来，有了一个清晰的结论：龙岗正在巨变，投资洼地效应已呈现。
很明显，东部的洼地效应是因为交通及基础设施滞后造成的。但其相关的项目打造却一点也不落后于中心城区或深圳西部城区，甚至很多已经超越。
由于东部的洼地，也难怪国际健康城一期项目“今日香沙御景园”负责人在2020年推介会上直言：“深圳东部的房子，只有3字头，而深圳邻居东莞有一些房子都卖到5字头了。”可见该片区的投资、购房成本之低。
所谓“水往低处流，人往高外走”，我们可以今日香沙御景园为标杆，看看片区的竞争力！
该项目7月7日获批预售，7月15日一开盘就被抢购，小户型的住宅去化很快，目前小面积住宅产品即将进行加推。据悉762套住宅，主力户型为80-158㎡的3-5房，均价才3.7万/㎡，谁说深圳房价都是5、6万以上的呢？
据说，令深圳购房者更刺激的是：今日香沙御景园正计划推售面积在29-57㎡户型，1128套商务公寓，均价只有2.92万/㎡。2字头出现了！
据悉，今日香沙御景园的公寓产品于9月16日进行推售。有5种70年产权公寓户型可供选择：
说到该项目，在此再划下重点：
1、健康配套，前景可期。据国际健康城建设方介绍，目前该项目一期工程——“今日香沙御景园”已经建设完成，总建筑面积约21万平方米，新品推盘在即。二期工程总建筑面积37万㎡，包括1栋180米地标级综合写字楼以及健康管理中心、国际医疗合作中心等，预计3年内建成使用。建成后，项目年经济产值可达200亿元人民币，每年将实现创税40亿元人民币，并将带动大健康相关产业的可持续发展，对促进深圳市、龙岗区的经济发展，完善产业结构和增加就业均有很好的推动作用。据“健康中国2030”规划纲要：到2030年，我国健康服务业总规模将达16万亿元。
2、三区叠加区。今日香沙御景园正邻近于国际低碳城、龙岗中心区+大运中心的叠加影响区，属于深圳市级两大重点发展区域直接辐射区域。如果再加上未来的东部高铁新城升级为市级重点区域，今日香沙御景园就是“三区”叠加区，值得期待。
3、城市更新迎来红利。沿龙岗大道聚集了至少35个大型旧改项目，已形成900万㎡体量。周边汇聚颐安、朗泓、桑泰等多个开发商。据统计，仅坪地将有超过250万㎡旧改体量，随着东部旧改进程的不断推进，未来城市将发生翻天覆地的变化。
4、轨道交通将实现双地铁。今日香沙御景园邻近地铁3号线东延线新生站、地铁21号线换乘站。此外，项目20分钟车程可到达坪山高铁站，二十分钟到深圳北站，串联深汕高铁、深河高铁、厦深高铁等多条线路，快速通达粤港澳大湾区。地铁3号线延长线2025年将正式运行。龙岗大道、盐龙大道近在咫尺，七条高速临近家门。多种方式出行，减少通勤的辛劳，生活更加轻松。
5、教育氛围浓厚。附近九年制龙高东兴外国语学校，拜仁（深圳）足球学校，还有龙岗高中园，教育资源独天得厚。
6、生活氛围浓厚。项目内有3万㎡立体景观园林，无缝链接香沙公园（规划中），毗邻市级龙岗湿地公园、国家级松子坑森林公园，相当于约1800万㎡私家后公园。另外，超10万㎡商业配套，成为片区真正的生活中心。
在商业配套上，外享大运城、中心城、老镇三大核心商圈，万科广场、三馆一城等配套。今日香沙御景园约58万㎡都荟综合体，集多功能于一体，满足多重生活需求。
项目内配置了超10万㎡商业配套，下楼即享受成熟生活配套，约180米写字楼也会衍生出诸多高端公寓租赁需求。
今日香沙御景园公寓与综合体业态互补，且覆盖周边10公里以内的消费群，未来将是一个真正的商圈及生活消费中心。
8月25日，龙岗区政府率队赴宝安区开展对标学习考察，组团学习兄弟区在城市规划建设、城市管理、产业发展等方面的先进理念和做法，虚心学习找差距。这次考察让龙岗有了很大感慨：“宝安区大手笔的规划、大项目的引进，城区的精细化管理，值得我们好好学习。”这也释放出重要信号：龙岗将全面查找制约龙岗经济社会发展在思想认识观念、产业发展层次、交通对接互动、城市基础配套设施等方面存在的差距，以期在十四五规划中补上短板。
我要说的是，当下深圳东、西发展的不平衡、不充分，也正是深圳东部未来发展的重大机遇。特别是在粤港澳大湾区建设提速、深圳都市圈规划加快的契机下，低成本是王道，是企业之福。今年是1.4万亿“深圳东进”第一个五年计划的收官之年，交通等基础设施已有很大提升，但未来五年将进入黄金期，市场正期待下一个1.4万亿，甚至更多！
总而言之，深圳重点发展区域大局已定，“十四五”规划已启动，东部又将巨变，投资洼地效应出现，你要抓住机会！
*注：本文涉及今日香沙御景园为推广信息，房住不炒，建议到现场了解情况。
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